هنگام فروش خانه در کانادا و خرید خانه دیگر ، شرایطی پیش می آید که تاریخ عقد قرارداد خرید خانه جدید قبل از پایان عقد قرارداد فروش شما باشد. این موضوع به این معنی است که ممکن است مبلغ پیش پرداخت خود را در اختیار نداشته باشید. در این مدت زمان ، شما دو وام مسکن – وام مسکن خانه سابق و وام مسکن جدید خود و همچنین Bridge Financing متقابل خواهید داشت.
وام Bridge یا Bridge Financing به منظور کمک به افرادی است که برای پرداخت پیش پرداخت نیاز به وام دارند و از دوره وام مسکن دوگانه بین دو خانه گذرمیکنند. موسسات مالی بزرگ مانند TD ، Scotiabank ، RBC ، BMO و CIBC همه شرایط دادن این وام را دارند. در حالی که وام دهندگان کوچکتر ممکن است منابع لازم برای اعطای این وام را نداشته باشند. به همین علت همه گزینهها را از کارگزار وام مسکن خود بخواهید.
چقدر میتوانم وام بگیرم؟
بسته به حقوق صاحبان سهام و نیازهای شخصی شما ، معمولاً وام دهندگان تا 200000 دلار به مدت 30 روزبه شما وام میدهند. اگرچه برخی از وام دهندگان تا 4 ماه هم این وام را در اختیار شما قرار میدهند. اگر نیاز است با با وام دهنده خود صحبت کنید یا درخواستهای خاصی دارید که وام دهنده باید وضعیت شما را ارزیابی کند، می توانید با خود او صحبت کنید.
اگر وام دهنده تایید کند میتواند مبالغ بیشتری را به صورت استثنا تأیید کند. این امر هزینه Bridge Financing را به دلیل هزینههای قانونی و اداری را افزایش میدهد.
نحوه محاسبه وام Bridge Financing
Bridge Financing تا حد زیادی به سهام خانهای که قصد فروش آن را دارید، بستگی دارد. اگر در خانه فعلی خود 150،000 دلار سرمایه دارید ، وام دهندگان از این عدد به عنوان نقطه شروع برای محاسبه مبلغی که واجد شرایط آن هستید، استفاده خواهند کرد.
برای تعیین حداکثر مبلغ Bridge Financing معمولاً تا 7 درصد از مبلغ سهام خانه را کسر میکنند و 5 درصد هم برای کمیسیونهای املاک و مستغلات شما و 2 درصد هم بابت سایر مخارج کم میکنند.
نکته:
از آنجا که Bridge Financing برای پرداخت پیش پرداخت شما استفاده میشود ، یک راه آسان برای تعیین میزان تامین مالی مورد نیاز این است که سپرده خود را از پیش پرداخت خود کم کنید. اگر به پیش پرداخت 120،000 دلار نیاز دارید و 20،000 دلار قبل از آن پرداخت کردهاید ، 100،000 دلار نیاز دارید. ممکن است هزینههای دیگری وجود داشته باشد که شما باید فراتر از پیش پرداخت خود بپردازید ، بنابراین صحبت با وام دهنده بهترین اقدام شما است.
مثال:
شما خانه خود را به مبلغ 500000 دلار میفروشید و موجودی وام مسکن شما 300000 دلار است. این موضوع به این معنیست که شما 200،000 دلار خالص دارید. از طرف دیگر در حال خرید خانه با قیمت 1،000،000 دلار هستید. مهلت خرید شما 31 مه است و قرارداد خانه فعلی شما تا 20 جولای بسته نمیشود.
ابتدا حداکثر Bridge Financing مورد نیاز خود را تعیین کنیم:
مبلغ فروش خانه | $500,000 |
منهای وام کنونی | -$300,000 |
مبلغ کل | $200,000 |
منهای 7 درصد بابت کمسیون و سایر هزینهها: $200,000 – 7% ($14,000) = $186,000
در این مثال میزان $186,000 bridge financing.است.
در اینجا به مبلغی که در bridge financing نیاز دارید اشاره میکنیم:
میزان پیش پرداخت درخواستی | $200,000 (20% of new home price) |
منهای ودیعه | -$30,000 |
حداکثر bridge financing مورد نیاز | $170,000 |
در اینجا چون شما برای مبلغ $186,000 تاییدیه گرفتید اما به مبلغ 170.000 وام نیاز دارید به اندازه کل مبلغ درخواستی وام دریافت میکنید.
بین تاریخ 41 می تا 20 جولای شما دو وام و bridge financing دارید
وام خانه درحال فروش | $300,000 |
Bridge financing | $170,000 |
وام جدید | $800,000 |
در 20 ژوئیه ، وام مسکن و Bridge Financing شما هر دو تمام میشوند و تنها وام مسکنتان میماند.
هزینههای Bridge Financing
Bridge Financing، مانند هر وام اعتباری ، مشمول بهره میشوند. نرخ بهره بالاتر از نرخ وام مسکن شما خواهد بود و معمولاً تا 3٪ است. این وام برای مدت کوتاهی و تا زمانیست که بتوانید وام را با استفاده از سهم خانه قبلی خود بازپرداخت کنید. همچنین هزینههای اداری ، معمولاً حدود 500 دلار است که باید پرداخت کنید.
برای واجد شرایط شدن برای Bridge Financing، به یک نسخه از قرارداد فروش خانه قبلی و قرارداد خرید خانه جدید خود نیاز دارید. بانک نیز در اینجا میزان ریسک و احتمال هم گام نشدن قرارداد فروش قبل از تایید Bridge Financing را ارزیابی میکند.