امروزه کمابیش همه میدانند که سرمایهگذاری در بازار املاک و مستغلات تورنتو بسیار پر سود است. اما چگونه در بازار املاک و مستغلات تورنتو پیشرفت کنیم؟ اینکه خیلی سریع دست بکار شوید، با ملکی کوچک شروع کنید و برای رشد و پیشرفتتان با برنامه جلو بروید. اما اندکی صبر هم بیشک موثر است.
برای پاسخ به این سوال با این مقاله از مسکن تورنتو همراه باشید.
نردبان ترقی در املاک تورنتو
سوال مهمی که ذهن بسیاری از افراد را بخود مشغول کرده این است که نحوه ترقی، افزایش سرمایه و سود در املاک و مستغلات در تورنتو به چه صورت است؟ بیائید با یک مثال شروع کنیم:
2000- ابتدا کاندویی به ارزش 153.500 دلار میخرید
2002- کاندو را به قیمت 184.900 دلار میفروشید (رشد ارزش: 21.400 دلار)
2002- یک townhouse به ارزش 315.500 دلار خریداری میکنید
2008- این ملک را به قیمت 435.000 به فروش میرسانید (رشد ارزش: 137.500 دلار)
2009- خرید اولین کاندوی مخصوص سرمایهگذاری به ارزش 259.000 دلار
2009- خرید اولین خانه به ارزش 442.000 دلار
2010- دومین کاندوی مخصوص سرمایهگذاری خود به ارزش 278.000 دلار را میخرید
2013- فروش کاندوی دوم مخصوص سرمایهگذاری به قیمت 320.000 دلار (رشد ارزش: 42.000 دلار)
2014- کاندوی اول مخصوص سرمایهگذاری را به قیمت 314.000 دلار به فروش میرسانید (رشد ارزش: 55.000 دلار)
2015- فروش خانه به قیمت 700.000 دلار (رشد ارزش: 258.000 دلار)
2015- خانهای به ارزش 1.050.00 دلار میخرید
2019- ارزش فعلی خانه: 1.450.000 دلار
مجموع رشد سرمایه: 913.900 دلار
البته گفتنی است سایر هزینهها مانند هزینه فروش، بازسازی، تعمیرات و درآمد حاصل از املاک سرمایهگذاری را نیز باید در نظر بگیرید. همانطور که از مثال واقعی بالا دریافتهاید، ترقی در نردبان املاک تورنتو دستاوردی بسیار پرسود به همراه دارد.
پیشنهاداتی برای رشد و ترقی در املاک و مستغلات تورنتو
خرید اولین ملک مسکونی
برداشتن قدم اول در نردبان املاک و مستغلات تورنتو، سختترین قدم بحساب میآید. اگرچه املاک تورنتو ارزان نیستند، اما با این وجود هر چقدر سریعتر وارد این بازار شوید، سود سرشار آن نیز سریعتر شامل حالتان خواهد شد. اگر خانه اولتان هست، حتما به نکات زیر خوب توجه کنید:
- به اعتبار بانکیتان در کانادا توجه کنید – داشتن کردیت و اعتبار بهتر به شما کمک میکند تا مخارج فاینانس یا تامین وام بانکی را پایینتر نگه دارید. از این رو توصیه میشود که با پرداخت به موقع قبوض و وامها، کردیتتان را بدرستی مدیریت کنید. هر چقدر هزینه فاینانس شما کمتر باشد اقساط مناسبتری در انتظارتان خواهد بود.
- پیشپرداخت– درست است که پیش پرداخت بالاتر باعث کمتر شدن هزینههای کلی فاینانس شما میشود، اما همچنین میتواند مانع بزرگی بر سر ورود سریعتر به بازار املاک و مستغلات باشد. توجه داشته باشید که پیشپرداخت لازم جهت خرید خانههای کمتر از 1 میلیون دلار برای افراد مقیم فقط 5% ارزش کلی ملک است.
- انتخاب ملک مناسب– اگر بدنبال راهی برای ورود به بازار املاک مسکونی تورنتو هستید، برای شروع بدنبال خانهای باشید که متراژی کم و سبکی معمولی داشته باشد. چندان نگران متریال و نازک کاری باکیفیت تر یا اتاق خواب های بیشتری که احتمالاً کاربردی هم ندارند نباشید. مهم ترین هدفی که در این مرحله باید عمیقاً بر روی آن متمرکز شوید، ورود به بازار و ترقی در آن است.
- مدت زمان لازم جهت فروش مجدد و ارتقاء– چقدر زمان لازم است که بتوانید با خیال آسوده خانه اولتان را به ملکی بهتر ارتقاء دهید؟ سعی کنید نظر کارگزار املاک خود درباره این موضوعات را جویا شوید: مدت زمان لازم جهت رشد ارزش خانهای که قصد خرید آن را دارید، قیمت روز خانه دوم آینده تان و میزان رشد بالقوه آن.
- کمک گرفتن از پدر و مادر برای خرید خانه در تورنتو– بسیاری از خانه اولیها برای تامین پیشپرداخت یا سایر هزینه ها از پدر و مادر خود کمک میگیرند. اگرچه این موضوع در خصوص همه صادق نیست اما چنانچه شرایط آن را دارید برای ورود سریع تر به بازار املاک تورنتو حتماً روی آن حساب باز کنید.
- خرید یک خانه+ 2 آپارتمان– در صورتی که قادر به تامین منابع مالی لازم هستید، یک خانه دوبلکس بخرید. از یکی برای محل زندگی خود استفاده کنید و دیگری را اجاره دهید تا وام های مسکن را سریع تر پرداخت کنید.
پس از خریداری اولین ملک بیکار ننشینید!
در مدت زمانی که در انتظار افزایش ارزش ملک برای پیشرفتهای آتی هستید، سعی کنید با دنبال کردن موارد زیر ارزش ملک فعلی را به بالاترین سطح ممکن برسانید:
با استفاده از ملک کنونیتان موجودی خالص خود را افزایش دهید
- مبلغ ماهانه وام مسکن را افزایش دهید- احتمالاً در طولانی مدت اقساط وام مسکن شما سرشکن شده ولی ملزم به پرداخت نرخ بهره بسیار بالاتری هستید. اگر موسسه وامدهنده بانکی سنتی باشد، به احتمال زیاد به شما اجازه میدهد تا مبلغ اقساط را دو برابر کرده و بیش از 10% مبلغ کل را بصورت یکجا (هر سال یکبار) پرداخت کنید. پیشنهاد میکنیم که با کنار گذاشتن ماهانه چند صد دلار بیشتر، مبلغ اقساط را افزایش داده و در صورتی که پولی کنار دارید به بانک وام دهنده تزریق کنید. وقتی وام مسکن را سریعتر میپردازید، نرخ بهره پرداختی شما و طول مدت پرداخت اقساط کاهش مییاید، و اینها همه موجب بهبود موجودی خالص و تضمین قدمهای بعدیتان خواهد شد.
- سعی کنید از هیلاک (HELOC) یا همان خط اعتباری سهم مالک از خانه دور بمانید– دریافت خط اعتباری(credit line) با استفاده از خانهتان، باعث تحلیل بردن موجودی خالص شما میشود. از آنجا که برای بازپرداخت اکثر هیلاک ها تنها ملزم به پرداخت بهره آن هستید، خط اعتباری به قیمتِ نابودی موجودی خالص شما رفتهرفته افزایش خواهد یافت.
- در صورتی که نیت سرمایه گذاری مجدد ندارید ملک خود را ریفایننس (وام مجدد) نکنید- ممکن است پس از افزایش 100.000 دلاری ارزش خانه نسبت به قیمت اولیهاش وسوسه شوید که آن را ریفایننس کنید- درست مثل اینکه بلیط بختآزمایی برنده شدهاید. بیائید روراست باشیم: سفر به دور اروپا یا خرید ماشینی لوکس هیچ کمکی به خرید خانه بعدی نخواهد کرد!
- بخشی از خانه را به اجاره دهید– در صورتی که خانهتان دوبلکس است یا زیرزمین دارید، تکلیف کاملاً مشخص است. اما اگر در کاندو یا خانهای single-family زندگی میکنید میتوانید با پذیرش یک هم اتاقی، یا اجاره دادن در پلتفرم های اجاره خانه مانند Airbnb یا دانشجویان بینالمللی قدری درآمد مازاد کسب کنید و درآمدهای حاصل از اجاره را به پرداخت اقساط وام مسکن اختصاص دهید.
بیشتر بخوانید : نحوه سرمایه گذاری درست در املاک و مستغلات تورنتو
اقدامات لازم جهت نگهداری و رسیدگی به خانه را انجام دهید
- نگهداری صحیح و اصولی خانه زمانی اهمیت بیشتری پیدا میکند که مایلید ملک را به بالاترین قیمت ممکن به فروش برسانید. سیستم گرمایشی خانه را سرویس کنید، ناودانها را تمیز نگاه دارید، نسبت به مرطوب نبودن زیرزمین اطمینان حاصل کنید و مشکلات بالقوه پشت بام را در اسرع وقت شناسایی و تعمیرات لازم را انجام دهید. در صورتی که در آپارتمان زندگی می کنید، سرویس حمام و دوش را هر چند وقت یکبار تمیز کنید، اثاثیه منزل و لوازم خانگی خود را مرتب و آراسته نگاه دارید و به محض بروز هرگونه ایراد و مشکل فنی مسئولین مجموعه را در جریان بگذارید.
- از اهمیت تمیز نگاه داشتن خانه نیز هر چه بگوییم کم گفتهایم.
ارزش خانهتان را بالاتر ببرید
- بازسازی– اگر هدف اصلی شما از خرید خانه یا کاندوی فعلیتان رشد در بازار ملک تورنتو است، پس بخاطر داشته باشید که این خانه «خانه همیشگیتان» نیست. لذا بر روی بازسازیهایی سرمایهگذاری کنید که در هنگام فروش ملک بازگشت سرمایه بهتری را برایتان رقم بزنند. توصیه میکنیم در این زمینه از توصیههای مشاور املاکی مجرب استفاده کنید.
- بایدها:
- بهتر است اولویت خود را بر روی نقاشی ساختمان، خرید شیرآلات، تعویض تجهیزات روشنایی یا دستگیرههای در که تاثیر بصری فوقالعادهای بر روی مشتریان دارند سرمایهگذاری کنید.
- بر روی مسائل جدی و بسیار مهم مانند سازه و مشکلات مرتبط با آب تمرکز کنید.
- باغچهای جذاب و دیدنی تاثیر چشمگیری بر فروش بهتر خانه خواهد داشت.
- نبایدها
- تعداد اتاقخوابها را کم نکنید.
- تعداد سرویسهای بهداشتی و حمام را کم نکنید.
- از شخصیسازیهای بیش از حد مانند استفاده از رنگهای بسیار روشن، کاغذدیواریهای شلوغ یا اضافه کردن کمد دیواریهای اضافه که ممکن است با سلیقه همه افراد سازگار نباشند جداً خودداری کنید.
پول بیشتری پسانداز کنید
سعی کنید همان سختکوشیهایی که جهت پیشپرداخت خانه بخرج دادید را عیناً برای تامین منابع مالی خانه بعدی نیز بکار ببندید:
- پسانداز خود را به بالاترین سطح ممکن برسانید و از بازگشت مالیات (tax refund) جهت سرمایه گذاری مجدد استفاده کنید.
- منابع مالی جدید که انواع آن در زیر آمده را به هزینه وام مسکن خود تزریق کنید.
- افزایش حقوق و تشویقیها
- افزایش دریافتی زمانی که CCP (برنامه بازنشستگی) شما به بیشترین حد مجاز (در آمد 57.400 دلار) میرسد
- هدایای نقدی
- اگر شرایط اشتغال به حرفه دوم را دارید، حتماً از فرصت استفاده کنید. زیرا با افزایش دریافتیهای خود مسیر رشد در بازار املاک و مستغلات تورنتو را هموارتر میکنید.
در صدر قیمت املاک مسکونی محله بمانید
در حالی که در انتظار برداشتن قدمهای بعد هستید، حتما از میزان تقاضا و قیمت املاک در منطقه تان با خبر و به روز باشید تا بتوانید بهترین زمان ممکن جهت فروش ملک فعلی و خرید املاک بعدی را شناسایی کنید. از بهترین منابع اطلاعاتی بازار املاک و مستغلات تورنتو، کارگزار املاک شماست.
حال وقت ارتقاء به گام بعدی نردبان املاک است: پیش بسوی خرید ملک بعدی
آیا اکنون زمان مناسبی برای برداشتن قدم بعدی است؟ سعی کنید برای تصمیمگیری بهتر، موارد زیر را حتما لحاظ کنید:
- نسبت به ارزش فعلی ملک خود اطلاع کسب کنید- به این ترتیب میزان خرید بعدی را تعیین کنید. یکی از بزرگترین مزایای حضور کارگزار مجرب املاک و مستغلات تورنتو در کنار شما این است که میتواند برای برنامهریزی جهت حداکثر کردن ارزش ملک فعلی و فروشی پرسودتر کمک شایانی به شما بکند.
- یکی دیگر از راهکارهای شناسایی زمان مناسب ارتقاء به گام بعد، بانک یا کارگزار وام مسکن است. با مشورت با این افراد میتوانید تصمیم بگیرید که برای تامین منابع مالی خرید بعدی آیا فروش منزل فعلی سودمندتر است یا اجاره دادن و ریفایننس آن بعنوان تامین بخشی از پیشپرداخت ملک دوم.
- تکلیف این پرسش کلیدی را نیز مشخص کنید: تصمیم بگیرید بهتر است اول خانه تان را بفروشید و بعد خانه دوم را خریداری کنید یا بالعکس. برای پاسخ دادن به این پرسش دشوار، بهتر است از تجارب کارگزار املاک خود استفاده کرده و ریسک ها و مزایای هر یک را بدقت ارزیابی کنید.
بنا به نظرات بسیاری از خریداران و سرمایهگذاران، ترقی در بازار املاک تورنتو اقدامی بسیار پرسود و تجربهای بسیار لذتبخش است. توصیه میکنیم که در این مسیر از کارگزار املاکی مجرب و کاردان در کنار خود استفاده کنید.