بنا بر گزارش جدیدی از TD Economics هشدار داده شده که اگر مهاجرت با سرعت فعلی خود ادامه یابد، شکاف عرضه مسکن در کانادا در دو سال آینده ممکن است به 500 هزار واحد افزایش پیدا کند.
در طول سال گذشته، جمعیت کانادا 1.2 میلیون نفر افزایش یافته است. این آمار نشان میدهد که ما با بیش از دو برابر سرعت بررسی شده در سال 2019 و سالهای قبل از آن روبرو هستیم. 60٪ از این ساکنان به صورت موقت (مانند متقاضیان پناهندگی یا کسانی که دارای مجوز کار یا تحصیل هستند) در این کشور حضور دارند.
40 درصد باقیمانده هم با اهداف افزایش مهاجرت دولت فدرال ساکن این کشور شدهاند. این برنامه با هدف جذب 465.000 شهروند دائمی در سال 2023، 485.000 نفر در سال 2024 و 500.000 نفر در سال 2025، مورد استقبال قرار گرفته بود.
تأثیر حضور ساکنان موقت بر چرخه اقتصادی کشور
گروه ساکنان موقت بخش مهمی از استراتژی مهاجرت کانادا هستند که به دنبال حل کمبود نیروی کار و جذب مهارت در بخشهای کلیدی مانند مراقبتهای بهداشتی و فناوری روی آنها سرمایه گذاری میشود. در حال حاضر در بازار کار، مزایای این روش افزایش جمعیت آشکار است. رشد ماهانه بازار کسب و کار از بهار 2022 به طور متوسط حدود 40.000 نفر بوده، در حالی که روند ماهانه مشاهده شده از 2010 تا 2019 چیزی حدود 20.000 بوده است.
با این حال، در حالی که حضور ساکنان موقت، بازار کار را تقویت و از رشد اقتصادی حمایت میکند، این گزارش هشدار میدهد که چنین حضوری میتواند سایر بخشهای اقتصاد، به ویژه قیمت مسکن را تحت فشار قرار دهد.
با شروع روند نزولی و سطح عرضه پایین، ارزیابیها از سهام آینده مسکن کانادا متفاوت شده است. در این بررسیها اعلام شده که هم در بازار مالکیت و هم در بازار اجاره، قیمتها به سمت مقرونبهصرفه بودن گرایش پیدا کرده و این تأثیر مستقیم تازه واردها به کشور است.
از آنجایی که با کاهش سطح ساخت و ساز روبرو هستیم و همزمان جمعیت رو به رشد است، اکنون، این گزارش تخمین میزند که از سال 2023 تا 2025، عرضه مسکن کانادا تقریبا 215.000 واحد کمتر از میزان تقاضا خواهد بود. همچنین، با نشانههای متعددی که به افزایش جمعیت بیش از 1 میلیون نفر در سال اشاره میکنند، این شکاف عرضه – تقاضا میتواند در همان بازه زمانی دو برابر شود.
این گزارش هشدار میدهد: «ما تخمین میزنیم که ادامه استراتژی مهاجرت با رشد بالا، کمبود مسکن را تا حدود نیم میلیون واحد در عرض تنها دو سال افزایش میدهد». در نتیجه بعید است سیاستهای اخیر دولت برای تسریع ساختوساز در این مدت کوتاه (به دلیل تأخیرهای طبیعی که در تعدیل عرضه وجود دارد)، وقفهای در این روند ایجاد کند.
با کاهش جمعیت، مشکل حل نمیشود!
حتی اگر رشد جمعیت کانادا به سمت میانگین بلندمدت خود کاهش یابد، باز هم تا سال 2025 کمبود 150.000 واحد را تجربه خواهیم کرد. به این ترتیب، «احتمالا بخش قابل توجهی از معنای مقرون به صرفه بودن مبهم باقی خواهد ماند».
دکتر مایک موفات، اقتصاددان و استادیار دانشکده بازرگانی Ivey، به STOREYS میگوید که امروزه، مسائل اجتماعی مرتبط با مسکن که در چند سال گذشته بدتر شده (مانند افزایش بیخانمانی و خوابیدن پناهندگان در خیابان)، به وخامت خود ادامه خواهد داد. موفات میگوید: «هرچقدر وضعیت بدتر میشود، بیرون آوردن خودمان از آن چاله سختتر خواهد شد. ما باید به این موضوع بپردازیم تا وضعیت بدتر از آنچه که میبینیم، نشود».
همانطور که در این گزارش اشاره شده، دولتها تلاش کردهاند موانع ساخت مسکن را از بین ببرند. به عنوان مثال، در تورنتو، تغییراتی از جمله اجازه دادن به مالتی پلکس در همه محلهها را تصویب کردهاند که تراکم را افزایش میدهد، در حالی که استان انتاریو هزینههای توسعه را کاهش داده است.
اما حتی با وجود این تغییرات، جدول زمانی ساخت و ساز به گونهای است که سالها طول میکشد تا یک پروژه تکمیل شود. حتی اگر این موارد منجر به تغییراتی در این رکورد شود، با رشد سالانه جمعیت بیش از یک میلیون در کانادا، شکاف اجاره، خرید مسکن و فروش مسکن همچنان ادامه خواهد داشت.
میتوان راه حلی پیشنهاد داد؟
اگرچه این کار بیهوده به نظر میرسد، اما موفات اذعان دارد که برای تسریع روند ساخت و ساز مسکن، هر سه سطح دولتی میتوانند کارهای بیشتری انجام دهند. برای نمونه در سطح شهرداری، شهرها میتوانند برای تسریع روند و تصویب ایده مدیریت جمعیت تلاش کنند. در سطح استانی (در انتاریو)، دولت میتواند توصیههای ارائهشده توسط گروه ویژه مسکن را اجرا کند. به نوبه خود، دولت فدرال میتواند HST و GST را در ساختمانهای اجارهای جدید حذف کند.
او میگوید: «خیلی کارهای بیشتری میتوانیم انجام دهیم. تنها موضوع مهم به دست آوردن اراده سیاسی است و اینکه سیاستمداران این بحران را جدی بگیرند. صادقانه بگویم، من در شگفتم که آنها بیشتر از این کار نمیکنند. این سیستم مسکن برای هیچ کس مزیتی ندارد».
گزارش منتشر شده اعلام میکند، بدتر شدن اوضاع به این دلیل است که تازه واردان به مصرفکننده تبدیل میشوند و افزایش سریع تقاضا برای پاسخگویی بر توانایی اقتصاد غلبه میکند. بدون افزایش همزمان در بهرهوری که «کانادا در آن قوی نبوده است»، هرگونه شوک تقاضای مداوم با نرخهای بهره بالاتر برطرف میشود. این امر به نوبه خود، مقرون به صرفه بودن هزینههای خرید و فروش مسکن را کاهش داده و هزینه ساخت و ساز را افزایش میدهد.
ما در این گزارش میخوانیم که: «با اضافه کردن واحدها، نگرانیها در مورد کم یا مقرون به صرفه بودن قیمتها در آینده کاهش نخواهد یافت. اما میتواند روندی پیشگیرانه برای کاهش فشار بر خرید و فروش مسکن باشد. در واقع میتوان در بسیاری از بخشهای دیگر جامعه، از سیستمهای اجتماعی گرفته تا مراقبتهای بهداشتی و زیرساختهای فیزیکی هم همین مورد را اعمال کرد تا در نهایت همه چیز به تعادل مورد نیاز خود برسد».
البته؛ رشد جمعیت سویه مثبت هم دارد
گزارش منتشر شده تأکید میکند که رشد جمعیت با توجه به جمعیت سالخورده کانادا، هم یک چیز خوب و هم یک ضرورت است. اما، اگر خیلی سریع اتفاق بیفتد و تازه واردان نتوانند به راحتی در بافتهای اقتصادی و اجتماعی جذب شوند، این مزایا هم شروع به فرسایش میکنند.
بخشی از راه حل مقابله با این وضعیت در حذف موانع محل کار نهفته است. برای نمونه اعطای اعتبار برای متخصصان و مهندسان پزشکی که به کسانی که قبلا در کانادا کار کردهاند اجازه میدهد وارد دنیای نیروی کار تخصصی شوند. این امر تقاضای وجود افراد خارجی را کاهش میدهد (اگرچه هنوز هم به حضور آنها نیاز خواهد بود)؛ بنابراین فشار بر سایر بخشهای سیستم اجتماعی مانند تقاضا برای مسکن کاهش مییابد.
میتوان کارهای زیادی برای ادغام بهتر کاناداییهای جدید در آینده و حال انجام داد تا مردم بتوانند به پتانسیل کامل خود دست یابند. در این گزارش آمده است که فقط نمیتوان تعداد افراد غیر قابل کنترلی را وارد کرد تا مشاغل کمدرآمد را انتخاب کنند.
برای اینکه سیستم سیاسی، کشور را برای موفقیت آماده کند، باید متعادل شود تا به این اطمینان برسیم که زیرساخت مناسب برای ورود افراد جدید با خانوادههایشان وجود دارد. به این ترتیب نه تنها وضعیت اقتصادی بهتر میشود، بلکه کیفیت آن نیز افزایش مییابد.
و در آخر؛ بدترین سناریو چیست؟
از نظر موفات، بدترین سناریو این است که تحمل تاریخی کانادا نسبت به مهاجرت و به رسمیت شناختن گسترده مزایای آن، در نتیجه فشار مسکن کاهش یابد. موفات گفت: «ترس واقعی من این است که [این مدارا] شروع به شکسته شدن کند و مردم تازه واردها را سرزنش میکنند؛ زیرا فرزندانشان خانهای پیدا نمیکنند یا به دلیل بالا بودن اجاره بها دچار مشکلات مالی شدهاند. من از دیدن چنین اتفاقی متنفرم و من فکر میکنم اگر هر سه سطح دولت این بحران را جدی نگیرند، خطر واقعی در پیش خواهد بود».