دهها برنامه تلویزیونی وجود دارد که به شما تصویری آرمانی از Flipping Houses نشان میدهد و میگوید راحت و بدون دردسر میتوانید این کار را کنید و سود کنید. در این برنامه ها در یک ساعت ، مردم عادی آستینهای خود را بالا زده ، بازسازی خانه را شروع کرده و آن را رنگ میزنند و ناگهان خانهای کاملاً جدید دارند. اما متأسفانه ، در زندگی واقعی این کار به این راحتیها هم نیست.
دلیلی وجود دارد که شما بسیاری از افرادی را که کار Flipping Houses را انجام دادهاند را نمیشناسید. چگونگی Fixer-Uppers و تبدیل آن به خانه رویاییتان؛ مستلزم تحصیل ، آموزش، ارتباط با معاملات بزرگ با نرخهای زیر بازار و ابزار و تجهیزات ایمنی مناسب است و زمان و هزینه زیادی از شما میگیرد. اگر این کار به این راحتی بود ، همه این کار را میکردند.
نجاری ، برق ، لوله کشی
ممکن است فکر کنید مهارتهای فنی را دارید و میتوانید همه این کارها را خودتان انجام دهید ، اما در واقع تسلط بر همه این مهارت ها زمان زیادی میبرد. به عنوان مثال، حتی اگر در کار با چوب مهارت بالایی داشته باشید، شاید ندانید که در هنگام ساخت زیربنا با چوب چطور باید آن را ساختاربندی کنید.
لوله کشی و برق کشی هم داستان خود را دارد. اگر لوله کشی به اشتباه انجام شود ، می تواند خانه شما را بدون هیچ علامتی به سرعت خراب کند (مثلا به سقف نشتی کند و در نهایت بدون آنکه متوجه شوید، سقف ریزش میکند). برق کشی هم خطرات خودش را دارد؛ پی بردن به نحوه صحیح سیم کشی خانه از طریق آزمایش و خطا میتواند شما یا خریداران جدید را به شدت دچار مشکل و آسیب جدی کند.
نکته اصلی این است که تجار که این کار را برای امرار معاش انجام میدهند بسیار آموزش دیده اند، از تجهیزات ایمنی مناسب استفاده میکنند و ارزش پولی که برای حفظ امنیت شما و خانوادهتان به آنها میپردازید را دارند.
زمان شما ارزشمندتر از آن چیزی است که فکر میکنید
از طرفی اگر به اینکار به چشم تفریح نگاه میکند موضوع تغییر میکند. میتوانید به راحتی افرادی را پیدا کنید که دارای مهارتهای ساختمانی هستند و میتوانند برای بازسازی خانه کمکتان کنند و این عالی است! اگر عجلهای ندارید و می دانید که مهارتهای لازم را دارید، بازسازی خانه در مقیاس بزرگ ایده خوبی است. به یاد داشته باشید هرچه یک پروژه بیشتر طول بکشد ، پرداخت وام مسکن به مدت بیشتری به طول میانجامد و سودآوری پروژه نیز کمتر خواهد بود.
مشکل این است که بسیاری از مردم بر این باورند که میتوانند خانهای را سریع تعمیر کنند و بفروشند و سریع پول به دست آورند. اما در واقع ، “professional flippers” یا خود معامله گران هستند که خودشان به بازار ورود کردند، یا پیمانکارانی را استخدام میکنند و با دفاتر املاک زیادی کار میکنند و کارها و تعمیرات را یکجا انجام میدهند و قیمت عمده حساب میکنند. بازسازیها و Fixer-Uppers شخصی بیشتر طول میکشد. دلیل آن هم این است که در این حین شما کم کم پیشرفت میکنید و مهارتهای لازم را بدست میآورید.
در اینجا یک جدول زمانی دقیق از مدت زمان لازم برای تعمیر و فروش خانه از ابتدا تا انتها را برایتان آوردهایم:
محل مناسب برای خرید را پیدا کنید
این کار ممکن است بین 1 تا 3 ماه به طول بینجامد. شما نمی خواهید هر خانهای بخرید بلکه به دنبال خانهای هستید که سود خوبی برایتان به همراه داشته باشد. یک ضرب المثل رایج در تجارت توسعه هست که میگوید روزی که ملک را خریداری میکنید بیشترین درآمد را دارید.
بازسازی
12 ماه. به طور متوسط بازسازی یک خانه خالی از سکنه تقریباً یک سال به طول میانجامد.
فروش
2 ماه. گاهی اوقات فروش flips سختتر میشود. حالا چرا؟ زیرا نمایندگان املاک می توانند بگویند که این خانه را برای اینکه سود کنید بازسازی کردهاید که این موضوع خریداران را نگران میکند که مبادا بازسازی به درستی انجام نگرفته باشد. و اگر بازسازیهای شما مطابق با استانداردهای بالای منطقه نباشد، ممکن فروش آن خانه بیشتر از زمان میانگین طول بکشد و خانه بیشتر از حد معمول در بازار بماند.
هزینه آن بسیار بیشتر از آنچه انتظار دارید خواهد بود ، بنابراین ممکن است آنقدرها که فکر می کنید درآمد نداشته باشد.
در اکثر تبلیغات میشنوید که متخصصان میگویند تغییرات خاص هزینهبرند نه تغییرات معمول . گاها حق با آنهاست. اما اغلب با شرایط پیش بینی نشدهای روبرو میشوید که باعث میشود خرجها از بودجه تعیین شده بالاتر برود.
سخت است زمانی که در تلویزیون از سود این کار صحبت میکنند هیجان زده نشوید اما به خاطر داشته باشید این مجریان و کارشناسان تلویزیون برخی اطلاعات مهم را به شما نمیگویند. به عنوان مثال ، آنها میتوانند بگویند که شما خانهای را با قیمت 240،000 دلار خریداری میکنید ، میتوانید با مبلغ 20000 دلار نوسازی کنید ، سپس آن را به مبلغ 300000 دلار بفروشید. به نظر میرسد این پیشنهاد بسیار عالی است.نه؟
هزینهها در اصل به شرح زیرند
قیمت خانه | $240,000 |
هزینه عقد قرارداد ( تا 4 درصد) | $9,600 |
هزینه بازسازی ( تا 15 درصد) | $36,000 |
هزینههای مشاور (2.5% هزینه مشاورین خریدار و مشاور املاک ) | $15,000 |
کل خرج | $300,600 |
کل دریافتی | $300,000 |
توجه: این هزینه شامل هزینه نقل و انتقال سند ملک و مخارج از جمله پرداخت وام مسکن و خدمات شهری نیست!
در این شرایط حتی یک یا دو دلار هم ارزشمند است و نباید یک دلار کمتر یا بیشتر خرج کنید. در اینجا خرید خانه مناسب حائز اهمیت است. شما باید در منطقهای خانه بخرید که بازسازی آن خانه آنقدر روی ارزش خانه بیاورد که تمامی این هزینهها را پوشش بدهد و جبران زمانی که برای این کار گذاشتید هم باشد.
بیشتر بخوانید : خرید خانه ، نیاز ها و خواسته ها
مجوز
اگر همه موارد بالا را خواندید و تصمیم گرفتید این کار را ادامه بدهید باید به دنبال مجوزها بروید. این مجوزها را شهر شما به شما میدهد و اساساً تضمین میکند که بازسازی انجام شده با الزامات استاندارد منطقه بندی ، بهداشت و ایمنی مطابقت داشته باشد.
اگر تغییرات قابل توجهی را در خانه ایجاد میکنید ، نیازمند مجوز ساخت هستید (که اکثر house flippers هم این کار را انجام میدهند). این تغییرات اساسی شامل برداشتن دیوارها ، ایجاد درهای یا پنجرههای جدید ، قرار دادن شومینه یا افزودن یک بخش جدید به خانه است.
بازرسی خانه شما را ارزیابی میکند و اطمینان حاصل میکند که بازسازی انجام شده با قوانین ساختمانی از جمله یکپارچگی سازه ، مقررات منطقه بندی و تعیین ساختمانهای میراثی مطابقت دارد یا خیر. علاوه بر این ، ممکن است مجبور شوید مجوزهای جداگانه ای برای تغییرات در برق کشی و لوله کشی بگیرید.
اگر شما کار بازسازی را بدون اخذ مجوزها ادامه دهید،در نهایت از شما خواسته میشود تمامی آنها را با هزینه شخصی خودتان به حالت اولیه باز گردانید.بنابراین بهتر است مسیر قانونی را طی کرده تا دچار مشکل نشوید.